ساكن لا يدفع الايجار. ينشأ العقد من موافقة وصيتين موجهتين نحو خلق تأثير قانوني محدد. يحدث هذا في عقود الإيجار ،وهي واحدة من العقود المسماة.
وقد رتب المشرع الكويتي عقود الإيجار بالمرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978 بشأن إيجار العقارات (35/1978) حيث نظم العلاقة بين الطرفين. عقد الإيجار بين المالك والمستأجر. تسري أحكام هذا القانون على العقارات ،بما في ذلك الأراضي الشاغرة المؤجرة للإسكان أو لأغراض أخرى ،باستثناء الأراضي الزراعية. من المهم هنا معرفة كيفية تطبيق هذا القانون إذا فشل المستأجر في دفع الإيجار.
تعريف عقد الإيجار
عقد الإيجار هو عقد يلتزم بموجبه المستأجر بالتخلي عن حقه في حيازة العقار لفترة محددة مقابل رسوم معروفة.
إذا لم يكن في عقد الإيجار مدة متفق عليها أو عقد غير محدد المدة ،أو تعذر تحديد مبلغ الإيجار ،فيؤخذ في الاعتبار نفس الأجر. إذا لم يتفق الطرفان المتعاقدان على كيفية تقدير الإيجار أو تعذر تحديد مقدار الإيجار المستحق ،فيؤخذ في الاعتبار ما يدفعانه في الأجور. لذلك ،في الظروف البيئية لهذه المنطقة ،مثل حالة العين ،وحجمها ،وموقعها في منطقة حضرية ،والأجور السائدة في تلك المنطقة ،وغيرها من الصفات المماثلة التي تؤثر على إمكانية الاستفادة المذكورة “.
تنص المادة 5 على أنه “يجب كتابة عقود الإيجار المبرمة بعد دخول القانون حيز التنفيذ. ومع ذلك ،يتم إثبات عقد الإيجار إذا كانت هناك كتابة من المالك تنص على ذلك “.
لذلك ،وفقًا للمواد السابقة ،فإن عقد الإيجار هو استخدام لعقار مؤجر مقابل رسوم ثابتة تحددها الأطراف المتعاقدة خلال فترة متفق عليها. إذا لم يكن الإيجار محددًا في عقد الإيجار أو لا يمكن تقديره ،فسيتم النظر في نفس الرسم باللجوء إلى الأجر السائد في المنطقة التي يقع فيها العقار المؤجر. اشترط المشرع الكويتي أن يكون عقد الإيجار كتابة.
ساكن لا يدفع الايجار
يجب على المستأجر دفع الإيجار في المواعيد المتفق عليها كتابة. تنص المادة (10) من قانون الإيجارات الكويتي على أنه ” يجب على المستأجر دفع الإيجار في المواعيد المتفق عليها كتابة.
إذا لم يكن هناك اتفاق مكتوب ،يجب دفع الإيجار في بداية كل شهر. إذا كانت هناك اتفاقية حسن نية ،فيجب دفعها في بداية كل فترة يتم فيها عقد الإيجار في حالات أخرى.
يجوز للمستأجر إيداع الإيجار في خزينة إدارة التنفيذ بعد عرضه على المؤجر. إذا تم الإيداع خلال عشرين يومًا من تاريخ الاستحقاق ،فيُعتبر بمثابة دفع الإيجار في التاريخ المحدد.
يجب تقديم الإيجار إلى المؤجر في حالة حلول موعد استحقاق كل دفعة. ما لم يكن المستأجر قد عرضه مسبقًا على المؤجر ولم يقبله ،وثبت في محضر إعلان العرض أنه سيودع أي إيجار جديد في موعد استحقاقه في مكتبه ،فيجوز له إيداعه دون تقديمه حتى يخطر المؤجر. يوقع المستأجر على وثيقة دفع الإيجار له ويلتزم بإبرازها للمؤجر بعد ذلك.
إذا عرض المستأجر الإيجار بشكل قانوني على المؤجر مرتين متتاليتين ،ووافق المؤجر على تحصيله في هاتين المرتين ،فعلى إدارة التنفيذ قبول وديعته مباشرة إذا تم دفعها لهم. إذا لم يكن الأمر كذلك ،فيجب عليهم انتظار السداد من المؤجر قبل قبول الوديعة.
على الدائرة إخطار المودع بالإيداع خلال خمسة أيام بخطاب مسجل. لا يجوز للمودع سحب الأجر المودع إلا بموافقته أو بحكم قضائي.
إذا نشأ نزاع بين المستأجر والمؤجر حول مدفوعات الإيجار أو الاستقطاعات منها أو التخفيضات عليها ،فلا يعفي هذا المستأجر من التزامه بدفع الإيجار بالكامل في مواعيد استحقاقها ،إلى حين الفصل في الدعوى. يتم تسوية هذا النزاع بحكم قضائي نهائي ،أو يتم تسويته باتفاق مكتوب بين الطرفين. وبخلاف ذلك ،سيتم اعتبار الأجرة في حالة التخلف عن السداد.
وتنص الفقرة الأولى من المادة 20 على ما يلي: “كاستثناء من أحكام المادة 19 ،لا يجوز للمؤجر أن يطلب – وحتى في نهاية مدة الإيجار – إخلاء المبنى المؤجر باستثناء الأراضي الفضائية. لا يمكن استخدام الأسباب التالية كسبب للإخلاء:
إذا دفع المستأجر الإيجار المستحق عليه بموجب العقد أو الحكم على النحو المحدد خلال عشرين يومًا من تاريخ استحقاقه ،جاز للقاضي اعتباره كأنه لم يكن كذلك. يجب على المستأجر دفع جميع النفقات التي تكبدها بسبب تأخره. الجلسة التي تم الإعلان فيها بشكل صحيح مع كافة الرسوم المطلوبة. إذا رفض المستأجر أو المؤجر قبول المال ولا يعتبر السفر أو الغياب عن البلاد عذراً مقبولاً ،يمكنك إيداع الرسوم بدون إجراءات.
التهديد بالإخلاء:
هل يحق للمستأجِر الامتناع عن الإخلاء؟
لا يمكن للمالك القيام بذلك دون أمر من المحكمة.
يجب اللجوء لمنع الإخلاء إذا كان المستأجر لا يريد ذلك أو إذا لم يكن هناك أمر من المحكمة بذلك.
تشترط المواثيق الدولية وتشريعات حقوق الإنسان عدم اعتبار أي إخلاء شرعيًا ،إلا إذا كان مصحوبًا بتأمين بديل يضمن الحق في السكن الملائم للمحتاجين ،ولا يتم تنفيذ أحكام الإخلاء خلال فصل الشتاء وفترات انتشار الأوبئة.
كيف يتم الإخلاء الرضائي؟
يعتبر الإخلاء بالتراضي عندما يتفق الطرفان على موعد الإخلاء ،دون أن يتعرض المستأجر للضغط والتهديد.
في حالة حدوث مضايقة ،قد يكون المستأجر قادرًا على مقاضاة المالك بسبب المضايقة. يمكن أن يؤدي هذا إلى تغريم المالك أو سجنه.
كيف يُواجَه التهديد بالإخلاء؟
يمكن مواجهة المخارج ومعالجتها بعدة طرق:
أولاً ،تأكد من أن الإجراءات والمسار المزمع اتخاذه قانونية.
ثانياً ،تضامن المستأجرين مع بعضهم البعض تحت ضغوط مماثلة. إن التضامن بين سكان منطقة معينة وغيرهم ممن يعيشون في أوضاع مماثلة يسلط الضوء على البعد المجتمعي لأزمة الإسكان ويوحد الأشخاص الذين يدعمون حقوق المستأجرين.
ثالثًا ،يتم الإبلاغ عن كافة أنواع التهديدات والمضايقات ،ويتم متابعة الحالات الطارئة من خلال تقديم المشورة وفقًا للحالة.
الإخلاء عبر القضاء:
كيف يتم الإخلاء القانوني؟
إذا رفض المستأجر المغادرة وأراد المالك إخلائه ،فقد يلجأ إلى المحكمة. سيرسل المؤجر خطابًا عبر البريد الآمن (ليبان بوست) ،مع إخطاره بأنه سيرفع دعوى إخلاء إلى القاضي الفرد المدني. وهذا ما يسمى بدعوى الإيجار.
علامَ تستند دعاوى الإخلاء؟
يمكن للمالك رفع دعوى ضد المستأجر على أساس حقه في إنهاء عقد الإيجار ،بناءً على ملكيته وحرية العقد.
في حالة رفع دعوى الإسكان ،يمكن الاعتماد على الحقوق الدستورية التي تضمن العدالة الاجتماعية ،وفي مقدمتها الحق في السكن. بالإضافة إلى المعاهدات الدولية التي صادق عليها لبنان ،والتي تضمن حق كل فرد في العيش بأمان وسلام وكرامة وبتكلفة معقولة ،فإن الحفاظ على ضمان السكن أو توفير البديل أمر ضروري. الكشف ،خاصةً عندما يتم استخدام تلك الوحي لإساءة استخدام الحقوق.
ماذا يحدث إذا لم يكن هناك عقد مكتوب بين المؤجر والمستأجر؟
لا يعني عدم وجود اتفاقية إيجار مكتوبة أن المالك له الحق في إخلاء المستأجر دون أمر من المحكمة. لكن عدم وجود عقد ليس في مصلحة المستأجر خاصة عند إثبات علاقته التعاقدية مع المالك. في هذه الحالة ،قد يلجأ المالك إلى رفع دعوى قضائية ضده على أساس التعدي ،على سبيل المثال ،على الرغم من صعوبة ذلك.
إذا كان المستأجر يسكن في المسكن لفترة طويلة ،فهذا دليل على أنه يقيم هناك بموجب عقد. يمكن إثبات العلاقة التعاقدية من خلال تقديم الفواتير (مثل فواتير الكهرباء والماء وإيصالات الإيجار) أو عن طريق الرجوع إلى الشهود في الحي أو المبنى.
من ناحية أخرى ،فإن عدم وجود عقد يعني أن الإيجار غير مسجل في المدينة ،مما يعني أن المالك تهرب من دفع الضرائب.
الإخلاء التعسّفي:
ما هو الإخلاء التعسّفي؟
الإخلاء التعسفي هو استخدام القوة في الإخلاء. قد يشكل جريمة جنائية يعاقب عليها القانون.
ما هي المخاطر التي يتعرض لها المستأجر في حالة طردهم؟ ما هي خيارات المالك؟ ماذا ستكون نتيجة هذه القضية؟
إذا أتت قوات الأمن لطردك دون سابق إنذار ،وإذا أرادت القبض عليك ،فعليها أولاً أن تطلب إذنك. إذا أبدت مقاومة ضد الإخلاء ،فقد يلجأون إلى القوة.
وفي هذه الحالة يحق للمعتقل استخدام الحق القانوني المنصوص عليه في المادة 47 من قانون الإجراءات الجنائية. وينص هذا على وجوب مقابلة المعتقلين قبل استجوابهم وعدم حبسهم في انتظار مثولهم أمام المحكمة. يمكنك الاتصال بأرقام الهواتف المدرجة في نهاية هذا المنشور إذا تعرضت للإخلاء التعسفي من منزلك.
يتابع المحامي القضية مع النيابة العامة للإفراج عن الموقوف إذا لم يتركه بعد الاستجواب. يختلف الموقف من حالة إلى أخرى ،حسب كل حالة.
ومع ذلك ،إذا كان المستأجر لا يتمتع بالأهلية القانونية (على سبيل المثال ،إذا كان عمره أقل من 18 عامًا أو كان قاصرًا) ،فيجوز لقوات الأمن الاستفادة من الأمر لسجنهم رهن الاحتجاز بعد مراجعة السلطات المختصة (مثل الأمن العام).
إذا كنت مهددًا بالإخلاء ،فانتقل إلى منزل آخر. إذا لم يتعاون المالك معك ،فقم برفع قضيتك إلى المحكمة واحصل على مساعدة من المسؤولين المحليين.
هل يمكن للمالك أن يطردني إذا لم أدفع الإيجار؟ ما هي حقوقي؟
إذا رفض المستأجر مغادرة المنزل ،فلا يمكن للمالك طردهم بالقوة من تلقاء نفسه. من غير القانوني أن يهدد المالك بالاتصال بقوات الدرك أو الشرطة البلدية ما لم يحصل على أمر من المحكمة للقيام بذلك.
خلال فترة التعبئة / الإغلاق العام ،لا يُسمح للشرطة البلدية أو الدرك بتنفيذ أي عمليات إخلاء قسري. في هذه الفترة الزمنية ،من الصعب الحصول على أمر قضائي بسبب إغلاق المحاكم.
في ضوء هذا الواقع ،قد يهدد المالك المستأجر غير القادر على دفع الإيجار. عادة ما تكون هذه التهديدات مخيفة بشكل مزعج ،وقد يغادر المستأجرون منازلهم إما بسبب الخوف أو بدافع المعرفة بحقوقهم.
إذا هددك شخص ما ،فكيف ترد؟ ماذا عليك ان تفعل؟
أولاً ،اسأل المالك إذا كان لديه أمر من المحكمة بالإخلاء. إذا لم يكن لديه مثل هذا الأمر ،أخبره أن قراره غير قانوني وأنه بحاجة إلى أمر من المحكمة.
إذا هددك المالك ،فحاول العثور على أشخاص آخرين في المبنى يواجهون مشاكل في دفع الإيجار ،وحاول جمعهم جميعًا لمواجهة صاحب العقار لرفضه الدفع ،وطلب تمديد الموعد النهائي للدفع أو تخفيض الإيجار .
تأكد من معرفتك بهوية مالك العقار وليس الوكيل فقط.
ماذا عن عقود الإيجار؟ ليس لدي عقد إيجار مع المالك.
على الرغم من أنه ليس لديك عقد إيجار مكتوب مع المالك ،أو ربما ليس لديك عقد إيجار على الإطلاق ،فهذا لا يعني أنك محروم من حقوقك كمستأجر. ولا يعني ذلك أن المالك يمكنه إجبارك على مغادرة المنزل.
عندما لا يتم توقيع عقد الإيجار من قبل المالك ،فإنه يعتبر غير قانوني. لم يعد المالك يمتلك العقار ،وربما يتهرب من الضرائب على ممتلكاته المؤجرة.
ومع ذلك ،ما لم يكن قد مضى شهر أو أكثر على انتقالك ،يمكن للمالك تقديم شكوى ضدك والمطالبة باستيلاءك على ممتلكاته. ومع ذلك ،خاصة إذا كنت تقيم في المنزل لعدة أشهر ،فقد يكون من الممكن الطعن في هذا الادعاء مع الشهود أو أي دليل آخر على الإقامة.
ماذا لو طلب مني المالك دفع الإيجار بالدولار فقط؟
بحسب القانون ،لا يحق للمالك أن يطالب المستأجر بدفع مبلغ بالدولار الأمريكي ،ولا يحق له رفض قبول هذا المبلغ بالليرة اللبنانية. حتى إذا وقعت عقدًا أو وافقت شفهيًا على دفع مبلغ بالدولار ،فإن هذا لا يعني أنك ملزم بدفع هذا المبلغ. بموجب القانون ،يجب على المالك قبول الإيجار. بالليرة اللبنانية وحسب سعر الصرف الرسمي. يجب أن يقبل المالك دفع الإيجار المحدد بالدولار وفقًا لسعر الصرف الرسمي وقت الاتفاقية ،أي 1500 ليرة لبنانية مقابل دولار واحد.
إذا رفض المؤجر قبول الدفع بالليرة اللبنانية وليس بالدولار ،فيجوز ملاحقته وسجنه من ستة أشهر إلى ثلاث سنوات. يمكن للمستأجر أيضًا اللجوء إلى الوسائل القانونية لدفع الإيجار. عندما يتم استلام الإيداع ويقوم البنك بإيداع نفس المبلغ ،ولكن عند تقديمه إلى البنك الذي أتعامل معه.
الخاتمة
عقد الإيجار من أهم العقود المسماة ،والإيجار هو جوهر عقد الإيجار. وعليه فإن المشرع الكويتي لم يهمل تنظيم عقد وتنظيم الإيجار في حال خرق هذه الاتفاقية وعدم دفع الإيجار. استشارة قانونية في كل شيء حول المشاكل التي قد تنتج عن تأجير العقارات.
اقرا ايضا : الشيك المصدق والشيك العادي
حكم حبس المدين في القانون الكويتي
افضل محامين الكويت للاستشارات القانونية
المساعدة في رفع دعوى قضائية من محامي كويتي
محامي قضايا عمالية بالكويت مختص في مكتب العمل
المصادر والمراجع (المعاد صياغتها)
المصدر1 /lawyerq8.com/2021/04/30