إن الطبيعة الخاصة لعقد الإيجار تجعله من أكثر العقود المولدة للمشاكل القانونية في المجتمع،
لذلك من المهم جدًا إبرام عقد الإيجار بشكل قانوني يوضح التزامات الطرفين تفاديًا للإشكاليات القانونية.
وسنتحدث في مقالاتنا عن عقد الايجار في القانون الكويتي. وما حقوق المستأجر، مع إيراد نموذج عن ذلك العقد.
هل تبحث عن محامي يقدم استشارات قانونية موثوقة بالكويت؟ اضغط هنا للتواصل المباشر عبر واتساب مع محامي كويتي متميز.
جدول المحتويات
ألزم المشرع الكويتي كل من المؤجر والمستأجر، بإبرام عقد إيجار بينهما وفق أحكام قانون الإيجار الكويتي. وذلك لتحديد حقوق والتزامات كلا الطرفين منعًا لأية إشكاليات قانونية تحدث بينهما في المستقبل.
خصائص عقد الإيجار
عرفت المادة الرابعة من قانون الإيجار الكويتي عقد الإيجار، بأنه عقد يلتزم بموجبه المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بعين محددة، لمدة معينة. لقاء أجر معلوم.
ومن التعريف نستخلص خصائص على النحو التالي:
- عقد الإيجار من العقود الملزمة للجانبين.
- التزام المؤجر في عقد الإيجار بتمكين المستأجر من الانتفاع في عقار يملكه،
- أو له سلطة إدارته.
- التزام المستأجر في عقد الإيجار بدفع الأجر المتفق عليه للمؤجر.
- عقد الإيجار من العقود المتراخية عبر الزمن، أي التي تستغرق وقتًا لتنفيذها.
- لا يجوز إثبات عقود الإيجار في القانون الكويتي إلا بالكتابة.
- إذا تم إبرام عقد الإيجار دون تحديد المدة،
- أو كان العقد لمدة غير معينة.
- فإن الإيجار يعتبر منعقدًا عن الفترة المتفق عليها لدفع الأجرة
- يعتبر مقدار الأجرة المتفق عليها في عقد الإيجار ملزمًا للجانبين. ولا يجوز تعديلها إلا باتفاق الطرفين
- .أو للأسباب التي يقررها القانون.
- إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة اختيارًا
- أو جبرًا لشخص آخر،
- فإن الإيجار يعتبر نافذًا في حق المالك الجديد.
- بشرط أن يكون المستأجر شاغلًا للعين المؤجرة وقت انتقال الملكية.
- ينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المحددة له في العقد. فإذا انتهى عقد الإيجار وبقي المستأجر منتفعًا بالعين المؤجرة. وعلى علم المؤجر بذلك، ودون اعتراضه، فإن الإيجار يعتبر مجددًا بنفس الشروط لمدة تساوي المدة المعينة لدفع الأجرة.
- لا ينتهي الإيجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر،
- ولكن يحق لورثة المستأجر في حال وفاته المطالبة بإنهاء العقد.
حقوق المستأجر
نظم قانون الإيجارات الكويتي العلاقة القانونية ما بين المؤجر والمستأجر
من خلال توضيح حقوق والتزامات كلا الطرفين.
- الحق في الانتفاع بالعين المؤجرة وفقًا لما تقتضي به الأنظمة القوانين النافذة في الكويت.
- الحق في طلب فسخ العقد وبالتعويض في حال استحقاقه.
- إذا تبين له أن العين المؤجرة غير صالحة للانتفاع بها وقت التسليم.
- الحق بمطالبة المؤجر بإجراء الصيانة الضرورية للانتفاع بالعين المؤجرة.
- الحق في البقاء بالعين المؤجرة، بالرغم من انتقال ملكيتها من المؤجر إلى مالك جديد.
- الحق في طلب تخمين الأجرة عند شعوره بالغبن في الأجرة المحددة.
- الحق برفع الدعاوى القضائية أمام دائرة الإيجارات لدى المحكمة الكلية.
- دفع الأجرة خلال المواعيد المتفق عليها كتابة في العقد.
- استعمال العين المؤجرة على النحو المتفق عليه.
- بما لا يؤدي لإلحاق الضرر بها.
- عدم إحداث تغييرات بالعين المؤجرة دون إذن المؤجر، فإذا قام بتلك التغييرات دون إذنه. جاز له مطالبته بإعادة العين للحالة التي كانت عليها.
- بذل عناية الشخص المعتاد للمحافظة على العين المؤجرة.
- إجراء الإصلاحات التأجيرية الضرورية، التي تعود للاستعمال العادي والمألوف. كالإصلاحات الداخلية في توصيلات الكهرباء، والأدوات الصحية، والأبواب والنوافذ.
- يعتبر المستأجر مسؤولًا عما يصيب العين المؤجرة أثناء انتفاعه بها من تلف أو هلاك،
- بسبب إهماله أو سوء استعماله.
- لا يحق للمستأجر تأجير العين المؤجرة من الباطن
- ولا التنازل عن الإيجار،
- إلا بإذن كتابي وصريح من المؤجر.
نموذج من عقد الايجار
الطرف الأول: السيد……….. جنسيته…………… عنوانه……………… وسيشار إليه في بنود العقد بالطرف الأول كمؤجر.
الطرف الثاني: السيد………………….. جنسيته………….. عنوانه………….
وسيشار إليه في بنود العقد بالطرف الثاني كمستأجر.
مقدمة العقد:
حيث أن الطرف الأول يمتلك شقه سكنية رقم…. تقع في البناء رقم…… الكائنة في الحي……، ويرغب بتأجيرها دون فرش، للانتفاع بأجرتها.
وحيث أن الطرف الثاني يرغب باستئجار تلك الشقة، واستعمالها لغرض السكن مع أسرته.
فقد اتفق الفريقان على التالي:
- تعتبر مقدمة العقد جزءًا لا يتجزأ منه.
- مدة العقد سنة ميلادية كاملة، تبدأ بتاريخ….. وتنتهي بتاريخ…..، ويمكن تجديدها لمدة مماثلة باتفاق الطرفين.
- يقوم الطرف الثاني بدفع الأجر للفريق الأول، والمقدر بـــ…. دينارًا كويتيًا، وذلك في الأول من كل شهر ميلادي عبر حوالة مالية إلى مكان إقامته.
- يدفع الطرف الثاني للفريق الأول تأمينًا مقداره…… دينارًا كويتيًا، وذلك لسلامة العين المؤجرة. وردها على الحالة التي كانت عليها وقت استلامها.
- يلتزم الطرف الأول بتمكين الفريق الثاني من الانتفاع بالشقة، والقيام بالإصلاحات الضرورية.
- يلتزم الطرف الثاني بإجراء الإصلاحات الثانوية أو التأجيرية،
- ويتوجب عليه المحافظة على الشقة.
- إذا لم يدفع الطرف الثاني الإيجار في ميعاده المستحق،
- فإن العقد يعتبر منفسخًا من تلقاء نفسه. دون الحاجة إلى تنبيه وإنذار.
- يقرُّ الطرف الثاني بأنه عاين الشقة المؤجرة، وتأكد من كافة أجزائها، وبالأخص الأبواب، والنوافذ، والزجاج. والأدوات الصحية والكهربائية، وأنها بحالة جيدة.
- يتوجب على الطرف الثاني استعمال الشقة السكنية للغرض المتفق عليه في التأجير.
- وهو السكن مع فراد أسرته، وعدم استعمالها لأي غرض يضرُّ بها ماديًا كتخريبها، أو معنويًا باستعمالها لأغراض مشبوهة ومخالفة للآداب العامة.
- لا يحق الطرف الثاني التنازل عن الإيجار، أو التأجير من الباطن
- إلا بعد حصوله على موافقة صريحة وخطية من المؤجر.
- في حالة بيع الشقة السكنية، فللمشتري الحق بفسخ عقد الإيجار. بشرط
- أن لا يتم فسخه إلا بعد إخطار المستأجر بتلك الرغبة، موضحًا فيه مهلة خروج المستأجر.
- يخضع هذا العقد لأحكام القانون الكويتي.
- تختص المحاكم الكويتية بالفصل في المنازعات الناشئة عن هذا العقد.
- أقرَّ الطرفان بصحة العناوين المدونة أعلاه، وهي تعتبر عناوين
- الموطن المختار لأي تبليغات أو مراسلات أو إخطارات تجري بينهما.
- أي تعديل لبنود العقد يجب أن يكون مكتوبًا وموقعًا من الطرفين.
- حُرر هذا العقد على نسختين لكل طرف نسخة.
الكويت في…../…….
الطرف الأول…………….. الطرف الثاني………………..
التوقيع…………… التوقيع…………………
الحفاظ على الممتلكات والإصلاحات الضرورية
يجب على المستأجر الحفاظ على الممتلكات المستأجرة والتعامل معها بعناية واحترام. يُطلب من المستأجر أن يقدم الملكية في حالتها الأصلية عند انتهاء فترة الإيجار. بالإضافة إلى ذلك، فمن واجب المالك تنفيذ أي إصلاحات ضرورية للممتلكات والأجزاء العامة. يساهم هذا الاحترام المتبادل في المحافظة على العلاقة الجيدة بين المستأجر والمالك.
الإخلاء واستعادة الملكية
عند انتهاء فترة الإيجار، يجب على المستأجر إخلاء الممتلكات واستعادة الملكية للمالك.
إذا لم يقم المستأجر بالإخلاء في الوقت المحدد، يحق للمالك التقدم بدعوى قضائية لإجبار المستأجر على الإخلاء. يتوجب على المستأجر أن يستعيد الممتلكات في حالة جيدة ويقوم بتسليمها وفقًا لشروط العقد.
الاسئلة
نعم، يستطيع صاحب البيت إخراج المستأجر، إذا ما ارتكب
المستأجر إحدى المخالفات الموجبة
لإخلائه من العين المؤجرة وفقًا لقانون الإيجارات الكويتي، ومنها عدم دفعه للأجرة
المستحقة. أو إحداثه تغييرات جوهرية في العين المؤجرة، أو إلحاق ضرر جسيم بها.
يشترط أن يكون عقد الإيجار مكتوبًا ويتضمن كافة المعلومات والبيانات عن المؤجر،
والمستأجر. والعين المؤجرة. ومقدار الأجرة، وكل ما يتعلق بالإخلاء والإنذارات، والتزامات وحقوق الطرفين.
نعم، يحق للمستأجر فسخ عقد الإيجار وفق قانون الإيجارات الكويتي،
إذا ما تبين له أن العين المؤجرة غير صالحة للانتفاع بها، أو إذا كان هناك خطر
جسيم يهدد العقار، أو يهدد حياة المستأجر وأسرته.
أو إذا تم رفع الأجرة بشكل مخالف لزيادة الأجرة في القانون الكويتي.
الإضرار بالعين المؤجرة أو المؤجر عبر إهمال استخدامها
في حال كانت مخصصة لممارسة عمل تجاري
وقام المستأجر بإغلاقها لمدة تتجاوز ستة أشهر دون تقديم عذر مقبول،
ويمكن للمؤجر في هذه الحالة طرد المستأجر حتى وإن كان ملتزماً بدفع الأجرة
ووفق أحكام القانون الكويتي يجوز لمالك العقار إقامة دعوى لزيادة الإيجار
مرة واحدة كل 5 سنوات شريطة ألا تزيد نسبة الزيادة عن 100%.
ينتهي عقد الإيجار لعدة أسباب منها انتهاء مدة العقد المتفق عليها , الهلاك الكلي
وله صوره وأحكامه, وكذلك الهلاك الجزئي ,اتحاد الذمة , تغيير المستأجر محل إقامته …..إلخ
فعقد الإيجار لا ينتهي بموت المؤجر أو المستأجر ,
ويبقى سارياً في مواجهة الورثة فإذا مات المؤجر مثلاً فإن
ورثته يلتزمون بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة وبضمان التعرض والاستحقاق
وبضمان العيوب الخفية , كما يلتزم المستأجر
بالوفاء بالأجرة إلى الورثة .
أما موت المؤجر ومطالبة الورثة بإنهاء العقد , فالموت ليس السبب إنما
عدم نفاذ العقد في مواجهة المالك الجديد إلا بتوافر شروط :
1- أن يكون المستأجر شاغل للعين وقت انتقال الملكية للمالك الجديد .
2- عدم استطاعة المؤجر اثبات صورية أو الغش في العقد الأول .
وإذا تخلف أحد الشرطين لم ينفذ العقد في مواجهة المالك الجديد , ولزم عقد جديد
يمكن انهاء عقد الإيجار في حال حدوث أمور غير متوقعة ترهق أحد طرفي العقد ,
جاز للقاضي بعد الاستماع للطرفين والموازنة
بين مصلحتهما أن يحكم بإنهاء العقد .
حيث يستطيع المؤجر التمسك بها ويطالب بإخلاء المستأجر ,
ولا يستطيع المستأجر التمسك بالامتداد القانوني .
1- امتناع المستأجر عن دفع الأجرة .
2- تأجير العين من المستأجر إلى أخر من الباطن والتنازل عنها صراحة .
3- استعمال العين المأجورة استعمال لغير الغرض المخصص لها .
4- إقفال العين لمدة 6 أشهر بدون عذر .
5- تكون العين المأجورة آيلة للسقوط وصدر قرار بذلك من الجهة المختصة
– بلدية الكويت – وتكليف أحدى الجهات المختصة بمعاينة البناية .
6- هدم العين المؤجرة لإعادة بناءها من جديد من قبل المؤجر .
7- في حال رغب المؤجر في تعلية البناء الذي به العين المؤجرة
ولا يمكن ذلك بوجود المستأجر .
8- إذا أراد المؤجر السكن بالعين المأجورة بنفسه أو زوجاته
أو أحد فروعه وذلك بعد انتهاء مدة الإيجار الأصلية .
9- إذا كانت العين المأجورة واقعة في السكن الخاص
بالمؤجر ويريد شغلها بنفسه أو زوجه أو فروعه .
ويقع على أملاك الدولة الخاصة والعامة .
1- أملاك الدولة الخاصة العقارية : يجوز أن تكون محل لعقد الإيجار ,
ولا تخضع هذه العقود للامتداد القانوني , حيث أعطى المشرع الحكومة حق
إنهاء العقد بانتهاء مدته أو قبلها بدواعي المصلحة العامة ،
كذلك إذا اشتمل العقد على شروط جوهرية غير مألوفة
في الإيجار العادي فإن ذلك ينم عن قصد تقديم خدمات من الدولة ,
وبالتالي يعطي الحكومة حق الهيمنة على هذه العلاقة وإخلاء العقار إدارياً عند مخالفة شروط العقد ,
ويكون الإخلاء خلال مدة لا تجاوز سنة من تاريخ الإنذار .
2- أما أملاك الدولة العامة :
لا يجوز أن تكون محل لعقد الإيجار لأنها مخصصة للمنفعة العامة مثل الشواطئ والشوارع …إلخ
لا يطبق عليها عقد الإيجار إنما عقد إداري, حيث أن شغل الأموال العامة يكون بطبيعته بترخيص مؤقت,
يجوزللحكومة سحب الترخيص أوإنهائه بإرادتها , وهو لا يخضع للامتداد القانوني .
Pingback: الحالات التي يبطل فيها التوكيل في العقود في الكويت - محامي الكويت - استشارات قانونية محامي الكويت | 60001699